LA “BURBUJA INMOBILIARIA” Y SU ¿PINCHAZO?.

En los últimos debates electorales, tanto entre los dos principales candidatos a la presidencia como en el debate a cinco bandas que tuvo lugar ayer, salió a relucir el tan manido tema de la vivienda y la burbuja inmobiliaria. El pasado lunes, el candidato del partido socialista culpó de la carestía de los inmuebles y de la burbuja a la Ley 6/1998 de Suelo, aprobada en la primera legislatura en que gobernó el Partido Popular, añadiendo en un tono entre jocoso y aparentemente autocrítico que “bien es cierto que tardamos mucho en pincharla”. Dejando al lado la política y desde un punto estrictamente jurídico ¿Qué hay de cierto en esa imputación? Para verificar dichas afirmaciones, opté por acudir a una autoridad indiscutida en materia de urbanismo: Tomás Ramón Fernández Rodríguez, catedrático de derecho administrativo y autor del Manual de derecho urbanístico, obra de consulta obligada en la materia. Y la conclusión que pude extraer de su obra es ciertamente asombrosa, sobre todo a la hora de analizar el instrumento legislativo con el que teóricamente se “pinchó” la burbuja inmobiliaria. Pero vayamos por partes.

Estallido del boom inmobiliario español. Si uno echa un vistazo a la recopilación de artículos recogidos en la obra Estudios de derecho ambiental y urbanístico (monográfico número 2 de la Revista de Urbanismo y Edificación, Aranzadi, Pamplona 2001), en especial el estudio La regulación legal del mercado del suelo (que había sido publicada anteriormente en el número 37 de la Revista Vasca de Economía) uno puede comprobar que el estallido artificial de la demanda de viviendas estalló precisamente una década antes, en 1985, y para intentar frenar dicho incremento artificial el gobierno socialista elaboró la, en palabras del profesor Fernández Rodríguez, la desafortunada reforma de 1990. Cito textualmente:

La salida de la crisis en 1985 se encontró así con un planteamiento de crisis, que clasificaba como urbanizable programado una cantidad de suelo relativamente reducida, que, a partir de esa fecha y por un conjunto de razones convergentes (la promulgación de la Ley de Activos Financieros de 1985, que eliminó los certificados de depósito fiscalmente opacos e hizo emerger súbitamente cientos de miles de millones de pesetas que buscaron inmediato “refugio” en el mercado inmobiliario, el ingreso de España en la Comunidad Europea y, por supuesto, la propia recuperación de la economía) , resultó claramente insuficiente para satisfacer la demanda, tan artificial como explosiva, que los acontecimientos citados vinieron a provocar. Estalló así, en la segunda mitad de la década pasada [el artículo está elaborado en 1997], un nuevo e impactante boom inmobiliario, bajo cuya presión se elaboró la segunda gran reforma de la Ley del Suelo que terminó plasmándose en la Ley 8/1990 de 25 de julio, de la que viene el Texto Refundido Vigente de 26 de junio de 1992.

La reforma legal de 1990 fue tremendamente desafortunada. Como ya he advertido en otras ocasiones, la Ley se elaboró apresuradamente, en apenas unas semanas, con un afán infantil de detener con ella el estallido del mercado producido a partir de 1985, como si las Leyes que, al fin y al cabo están hechas de papel, pudieran producir milagros. Porque, la Ley en cuestión, es fruto, en efecto, del clima generado por el boom inmobiliario de la segunda mitad de los ochenta, aunque su fecha parezca indicar lo contrario.

Primeras afirmaciones, pues, que conviene matizar: el boom inmobiliario se inicia a mediados de los ochenta y no a mediados de los noventa, y la reforma de la legislación urbanística que tuvo lugar en el año 1990 tuvo precisamente como motivación ese aumento de la demanda de inmuebles. Esa reforma, a diferencia de la anterior (la de 1975 que se había realizado tras detallados estudios y consensuada con los diferentes colectivos y Administraciones) se elaboró deprisa y corriendo y unilateralmente por el ejecutivo, siendo impugnada por varias comunidades autónomas, lo que dio lugar a la nefasta sentencia 61/1997 del no menos nefasto Tribunal Constitucional que hizo saltar por los aires el hasta entonces incuestionado marco urbanístico español (a dicha sentencia dedica el profesor Fernández Rodríguez otro impagable estudio con un indicativo y elocuente título: El desconcertante presente y el imprevisible y preocupante futuro del derecho urbanístico español).

Es hora ya de pasar a la segunda cuestión, léase, al “pinchazo” de la burbuja que  habría tenido lugar con la aprobación de la Ley 8/2007. En este sentido, la norma, que rompe con algunos esquemas que habían permanecido inalterados desde la aprobación de la primera de las leyes del suelo en 1956 y sin haber sido cuestionados por nadie, tiene un principal beneficiario: los promotores, que verán aumentado su beneficio sin que se reduzca el coste de la vivienda. En este sentido, no me resisto a transcribir las líneas finales del breve análisis que el profesor Tomás Ramón Fernández publicó, bajo el título La nueva Ley 8/2007 de 28 de mayo, del suelo: valoración general en las páginas 67 a 74 del número 174 (septiembre-diciembre) de la Revista de Administración Pública, número monográfico sobre últimas reformas legislativas y otros estudios y que está dedicado en homenaje al profesor Ramón Parada Vázquez:

Con todo, los grandes beneficiarios de la Ley van a ser los promotores, los agentes urbanizadores, especialmente los advenedizos, que son los que no tienen suelo de su propiedad.

Si se “cruzan” las normas de los dos bloques que contiene la nueva Ley, la que otorga el protagonismo del proceso de urbanización al agente urbanizador y la que fija el valor de los terrenos de acuerdo con la capitalización de la renta real o potencial, como se “cruzan” en un ordenador dos series de datos, el resultado es espectacular: hasta ahora, el agente urbanizador que no llegaba a un acuerdo con los propietarios solicitaba a la Administración la expropiación de éstos y, en su calidad de beneficiario, les pagaba el justiprecio correspondiente a la clasificación y calificación de sus terrenos por el plan; ahora, en cambio, al agente urbanizador esta operación le va a salir mucho más barata porque el justiprecio de los terrenos vendrá dado por la capitalización de su renta real o potencial. Con 2 euros/m2 podrá adquirir lo que antes le costaba diez veces más.

El ahorro de sus costes no se reflejará en el precio final de las viviendas, porque, como todo el mundo sabe, el precio de éstas es el que el mercado en cada caso está dispuesto a admitir, no el que resulta de la suma de todos los costes de producción (suelo, construcción, costes financieros y de gestión, etc.). Se traducirá, pues, en un incremento de sus beneficios.

Ni en sueños podrían haber imaginado nada parecido. Es sorprendente en extremo, procediendo la ley de quien procede, pero a la vista de su contenido es forzoso reconocer que si le hubieran pedido a una asociación de promotores la elaboración de una nueva Ley del Suelo, no se hubiera atrevido siquiera a presentar una tan favorable a los intereses de sus asociados como ésta.

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2 comentarios el “LA “BURBUJA INMOBILIARIA” Y SU ¿PINCHAZO?.

  1. Si la indecencia política franquista disfrazada de democracia gobierna desde 1978 “ATADA Y BIEN ATADA ” A PERPETUIDAD Y EN TODAS PARTES premiará desde 1978 con HONORES PERPETUOS a los ciudadanos y funcionarios indecentes franquistas disfrazados de demócratas que la elogien y encubran y castigará desde 1978 con SANCIONES PERPETUAS a los ciudadanos y funcionarios decentes antifranquistas demócratas que la critiquen y denuncien

    Recomendamos la lectura de la reciente entrevista a EMILIO LLEDÓ

    http://politica.elpais.com/politica/2011/11/15/actualidad/1321385368_556249.html

    “……………..pero no podemos permitir de ninguna manera que se corrompa el político. No podemos votar a los corruptos a no ser, y eso sería la muerte de un país, QUE NOSOTROS ESTEMOS YA TAN CORROMPIDOS QUE NO SOLO NO LOS DISTINGAMOS SINO QUE QUERAMOS QUE EL CORRUPTO MANDE PARA ENGANCHARNOS A SU CHAQUETA. Sería catastrófico”

    “No podemos dejar el país en manos de una política con una parte regida por oportunistas y por indecentes. Que el imperio de la indecencia domine en la política es intolerable; ese imperio es fruto del dominio de ciertas oligarquías que piensan que lo único que hay que hacer es ganar dinero y crear ideologías aptas para que esa oligarquía siga con poder…”

    “…..la salvación de los Estados, de los pueblos y de las naciones se da a través de la decencia y de la cultura. Esta no es una frase antigua, vale hoy. ¿Cómo va a defender lo público alguien que solo está pensando en lo privado y en lo de sus “amigantes”? Y me gusta esa palabra, “amigantes”, porque consuena con mangante.”

    “………….el franquismo ha seguido bajo distintas formas, con intereses oligárquicos”

  2. FRANQUISMO PRONUCLEAR OLIGARQUICO ATADO Y BIEN ATADO AQUI EN LA TIERRA COMO EN EL CIELO

    Desde 1965 ningún ministro, jurista , juez, fiscal, abogado del estado, médico, ingeniero, catedra, Colegio Profesional, Autoridad Academica, Medio de Comunicación DE RECONOCIDO PRESTIGIO, por temor a ser represaliado se atrevió a criticar la politica pronuclear franquista de ocultar los riesgos de contaminación POR TIERRA, MAR, AIRE Y RIOS de los accidentes en las centrales de Zorita, Vandellós, Garoña, Cofrentes, Ascó, Almaraz,……o por la caida de bombas de Palomares

    http://es.wikipedia.org/wiki/Incidente_de_Palomares

    hasta que MANUEL VAZQUEZ MONTALBAN escribió en 1989-1991 sus Crónicas “LAS AGUAS BAJAN TURBIAS”, “AGUA ”,
    “SENTIMIENTO DE LO INJUSTO”, “LA ECOLOGIA HA VENIDO Y NADIE SABE COMO HA SIDO”, “LOS INGENIEROS TAMBIEN ATRAVIESAN LOS DESIERTOS”

    http://www.elpais.com/articulo/ultima/FRAGA_IRIBARNE/_MANUEL/MOLINS/_JOAQUIM_/CiU/TARRAGONA/Agua/elpepiult/19890626elpepiult_8/Tes

    denunciando la depuración infame y la aniquilación profesional perpetua del ingeniero Juan Moll en 1985 aplicándole leyes franquistas prohibidas para escarmiento general ,porque se atrevió a alertar y recurrir ante el Presidente de la Generalitat y los Jueces la contaminación radioquimica del Ebro en Flix y Ascó ocultada ( por pacto de silencio de UCD y CiU con abstención del PSOE para aprobarla en solo 4 meses despues del 23 F) la ley 18/1981 de “actuaciones hidraulicas en la provincia de Tarragona” o Ley del MINITRASVASE DEL 23 F, SIN ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL NI DE RIESGOS, ley que pese a la catastrofe de CHERNOVIL-1986 y otras ocultadas en Flix y Ascó, jamás ha sido cuestionada por los jueces ante el TC y TJUE

    http://www.ciccp.es/ImgWeb/Sede%20Nacional/sector%201/Juan_jose_moll.pdf

    http://www.elpais.com/articulo/sociedad/ESPANA/AUDIENCIA_NACIONAL/fiscal/pide/suspension/cautelar/concesion/trasvase/Ebro/elpepisoc/19890331elpepisoc_2/Tes

    Esta actitud contrasta 25 años después con la catastrofe de FUKUSHIMA-2011 en que la empresa y el gobierno japones han reconocido la ocultación de fallos, informes, …..sobre la contaminación de aguas, pesca, cultivos de arroz …….provocando que ALEMANIA y su gigante SIEMENS hayan renunciado a su carrera nuclear.

    http://www.cnnexpansion.com/negocios/2011/09/18/siemens-renuncia-al-sector-nuclear

    http://www.publico.es/407534/japon-intercepta-una-remesa-de-arroz-radiactivo

    http://www.elfinanciero.com.mx/index.php/internacional/49547-japon-prohibe-envios-de-arroz-contaminado-por-radiacion

    Como complemento esclarecedor de las Crónicas de MVM contra el FRANQUISMO SANCIONADOR PERPETUO Y EL FRANQUISMO PRONUCLEAR adjuntamos recensionada la en MAYUSCULAS E INTERROGANTES la reciente noticia de PUBLICO, de MANUEL ANSEDE MADRID de 13/11/2011 12:00 titulada

    “FRANCO IMPUSO SU CATECISMO ATÓMICO ” (???)

    “UNA INVESTIGACIÓN DETALLA LA PROPAGANDA PRONUCLEAR EN LAS ESCUELAS DURANTE LOS AÑOS DEL NACIONALCATOLICISMO PARA FACILITAR LA CONSTRUCCIÓN DE REACTORES” (???)

    http://www.publico.es/ciencias/406599/franco-impuso-su-catecismo-atomico

    observando que en el mismo mes de julio de 1965 en que el Gobierno separaba del servicio a Aranguren, Tierno Galván y otros profesores por cuestionar el sistema representativo uniuversitario apoyando a los estudiantes, se inauguraba la primera piedra de la nuclear de Zorita, y 6 meses después el 17-1-1966 sucedía el accidente de Palomares que lleva 45 años sin resolver

    ///////////////////////////////////////

    Seis de julio de 1965. (???) El obispo de Sigüenza, Laureano Castán, engalanado con mitra y báculo, levanta su hisopo y rocía de agua bendita la tierra de Almonacid de Zorita (Guadalajara) en la que se levantará la primera central nuclear española, José Cabrera. A su lado, con gesto solemne, un sacerdote con gafas de sol estilo Porrina de Badajoz y el ministro de Industria del Generalísimo, (???) Gregorio López Bravo, que coloca la primera piedra del reactor.(???)

    La imagen, hoy impensable, podría haber ilustrado ajustadamente cualquiera de los manuales escolares de la época: “El Creador ha puesto en las manos del hombre un caudal inagotable de energía que este va utilizando en su provecho en las formas más variadas: energía mecánica, calorífica, luminosa, eléctrica, química, atómica, etcétera”, pontificaba, por ejemplo, el libro de Física y Química de cuarto de Bachillerato de la editorial Bruño, en 1962. (???)

    LOS LIBROS DE TEXTO DEL FRANQUISMO ATRIBUÍAN LA ENERGÍA ATÓMICA AL “CREADOR”(???)

    “Estas expresiones religiosas y de misterio son las que se emplearon en los años del nacionalcatolicismo para difundir la energía atómica”, explica el químico José María González Clouté, que acaba que terminar una vasta investigación sobre el imaginario social de la radiactividad y la energía nuclear creado a conveniencia con manuales escolares, literatura, cine, televisión y noticieros documentales durante la segunda mitad del siglo XX. (???)

    Su trabajo intenta desvelar qué personas y organismos intervinieron en la transmisión de los conocimientos nucleares, qué contenidos fueron seleccionados y quiénes lo hicieron. La investigación deja claro el adoctrinamiento al servicio de la política atómica del dictador Francisco Franco, empeñado en sacar adelante la nuclear de Zorita, esa “colosal aventura económica y científica, que en un principio pudo ser noblemente tachada de ilusoria y quijotesca”, como describió en su portada ABC el día de su inauguración. (???)

    Durante los últimos cuatro años, González Clouté ha devorado 200 manuales escolares de la época, procedentes de la Biblioteca Nacional, el Centro Internacional de la Cultura Escolar y el centro de investigación MANES, de la UNED, con el que colabora. Durante el régimen de Franco, los textos sobre la energía atómica, como los demás, se sometían a una doble censura: la del Movimiento y la de la Iglesia católica. “Todos los manuales escolares necesitaban el níhil óbstat del obispo correspondiente”, resume Miguel Somoza, profesor de Historia de la Educación en la UNED y director de esta tesis doctoral. (???)

    LOS MANUALES ESCOLARES REQUERÍAN EL NÍHIL ÓBSTAT DEL OBISPO DE TURNO (???)

    Los libros que memorizaban los estudiantes reflejaban la política del régimen: exaltación de las innegables virtudes del átomo y negación de sus inconvenientes. (???) En 1970, recuerda Somoza, decenas de litros de residuos altamente radiactivos se escaparon de las instalaciones de la Junta de Energía Nuclear en Madrid. En pocos minutos, a través de los desagües, las aguas contaminadas llegaron al río Manzanares, al Jarama y, finalmente, al Tajo. Muchas huertas quedaron regadas con estroncio-90, cesio-137 y plutonio. (???)

    “Fue un accidente absolutamente ocultado”, lamenta Somoza. El reactor de Zorita ya se había inaugurado, con una inversión de 2.500 millones de pesetas. Y Garoña (Burgos) y Vandellós (Tarragona) estaban en camino. Nada podía frenar “la era atómica industrial en nuestra patria”, (???) como rezaba la placa clavada en la puerta de Zorita que descubrió Franco. (???)

    Mientras, los libros de texto recogían “informaciones sesgadas” sobre la comparación energética entre el uranio y el carbón, que tendían a “magnificar una proporción que ya es de entrada favorable al uranio, aunque no en tanta cuantía”, señala González Clouté. Según el libro de Química de quinto de Bachillerato de la editorial Cabezas Serra, la energía liberada en la fisión de un solo gramo de uranio equivaldría a quemar 8.800 toneladas de carbón. Era 1958. Pero, en plena Transición, las cifras se trasmutaron. En 1978, los escolares ya estudiaban que un gramo de uranio desprende una energía equivalente a tan sólo la de tres toneladas de carbón, según el libro de Física de COU de Jaime Agulles. Los manuales franquistas multiplicaban por 3.000 la realidad. (???)

    UNA FUGA RADIACTIVA AL RÍO TAJO FUE OCULTADA POR EL RÉGIMEN EN 1970 (???)

    La operación de blanqueo de la energía nuclear desplegada por el régimen bebía directamente de Atoms for Peace (Átomos para la Paz), una gigantesca campaña de propaganda iniciada por el Gobierno de EEUU en 1953 para borrar del imaginario colectivo el horror provocado por las bombas de Hiroshima y Nagasaki. (???)

    “NUESTRO AMIGO EL ÁTOMO” (???)

    Ese mismo año, General Electric, ya con 14.000 empleados en su división nuclear, coprodujo un cortometraje de dibujos animados de 15 minutos, A is for Atom, que se proyectó durante años en miles de colegios, mostrando la capacidad de la ciencia para “domeñar a la bestia y convertir la fuerza del átomo en un poderoso aliado del ser humano”, según ha estudiado Alfredo Menéndez Navarro, historiador de la ciencia de la Universidad de Granada. Hasta Disney, en 1957, produjo un telefilme de dibujos animados, Nuestro amigo el átomo, que marcó a una generación entera de estadounidenses. (???)

    EN LOS INSTITUTOS SE SOSLAYABAN LOS EFECTOS NEGATIVOS DE LA RADIACTIVIDAD (???)

    En poco tiempo, la campaña “Átomos para la paz” llegó a España, gracias al talonario de la Comisión de Energía Atómica de EEUU. Una exposición en la Casa de Campo de Madrid recordaba en 1958 “las infinitas aplicaciones que tiene el átomo en la medicina, agricultura en industria”, como el tratamiento de los tumores malignos y la propulsión de buques mercantes. Hoy, en España, hay 32.000 instalaciones de rayos X para diagnóstico médico y veterinario. Radiactivas y esenciales. (???)

    La investigación de González Clouté también revela que los efectos biológicos de la radiactividad, conocidos por los escritores, no siempre fueron mencionados en los libros del periodo 1950-1975. “Sólo empezó a hablarse de los problemas de la energía nuclear coincidiendo con la Transición”, señala el químico. (???)

    “La campaña de propaganda de las eléctricas, que querían poner centrales nucleares en España, llegó incluso a instalar un minirreactor atómico en la Ciudad Universitaria de Madrid para que lo vieran los jóvenes”, recuerda González Clouté. Fue en 1964 y acudieron unos 7.000 estudiantes. Sólo sus hijos, a partir de la década de 1980, pudieron forjarse una opinión en libertad sobre la energía nuclear.(???)

    SIN MIEDO A LOS REACTORES (???)

    Un anuncio sin fechar, procedente de un recorte de prensa conservado por la familia de la actriz Inma de Santis, muestra a una familia feliz bañándose en una piscina de la central nuclear de Almonacid de Zorita (Guadalajara), propiedad de Unión Fenosa hasta su clausura en 2006. La niña, la propia Inma de Santis, había participado en anuncios publicitarios de Pikolín y La Casera. Y la energía nuclear se promocionaba entonces como si fuera gaseosa. (???)

    Desde aquel periodo, en el que la población recibía con miedo la presencia de los reactores nucleares, el conocimiento científico ha tranquilizado a los ciudadanos. El Comité Científico de Naciones Unidas sobre los Efectos de la Radiación Atómica calcula que el 80% de la radiación que recibe una persona durante su vida proviene de fuentes naturales, como los rayos cósmicos o el gas radón del subsuelo. Casi el 20% restante procede de pruebas médicas. Otro 0,2% estaría vinculado a las partículas radiactivas liberadas por las bombas atómicas. Y sólo un irrisorio 0,01% se origina en las centrales nucleares. (???)

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